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Laylah AGORA VIEFUND RBC Fidelity Mackenzie Bridgehouse AGF Gestion de placements Manuvie PIMCO IA Groupe financier RBC Assurance UV Assurance Équitable Empire BENEVAQuand vient le temps d'acheter une maison, il y a mille choses qui se bousculent dans la tête. Le quartier. L'inspection. Le taux hypothécaire. Le voisin qui a un chien. Mais avant tout ça, il y a une question qui revient toujours en premier : combien d'argent est-ce que j'ai besoin d'avoir de côté ? Le montant nécessaire, ce sera le sujet d'un autre article. Aujourd'hui, on s'attaque à la question d'avant : où est-ce que je mets cet argent-là en attendant ? Parce que c'est là que ça se joue. Le même 30 000 $ économisé peut vous coûter cher ou vous rapporter des milliers de dollars, selon le compte dans lequel il dort. Trois régimes existent au Canada pour ça : le REER, le CELIAPP et le CELI. Regardons-les un à la fois.
Avant 2023, le REER était la seule façon de mettre de l'argent à l'abri de l'impôt pour l'achat d'une première propriété. C'est le vétéran du groupe.
Le mécanisme s'appelle le Régime d'accession à la propriété (RAP). Vous cotisez à votre REER, vous déduisez cette cotisation de votre revenu imposable, puis vous retirez l'argent sans impôt au moment d'acheter.
Avant de parler de stratégie, il faut comprendre une chose : contrairement au CELI, les droits REER ne tombent pas du ciel. Il faut les gagner.
Trois conditions :
- Être résident du Canada aux fins de l'impôt et produire une déclaration de revenus. (Ce n'est pas une question de citoyenneté — c'est une question de résidence fiscale et de déclaration produite.)
- Avoir un revenu gagné. Salaire, commissions, revenu d'entreprise, revenu net de location. Les revenus de placement, eux, ne créent aucun droit REER.
- Que ce revenu ait été déclaré l'année précédente. Vos droits de 2026 se calculent sur votre revenu gagné de 2025.
Le calcul : 18 % de votre revenu gagné de l'année précédente, jusqu'à un maximum annuel de 33 810 $ en 2026 (32 490 $ en 2025).
Et voici la bonne nouvelle : les droits inutilisés s'accumulent année après année, indéfiniment. Quelqu'un qui travaille depuis dix ans sans jamais avoir cotisé peut avoir accumulé un espace considérable. C'est souvent la surprise la plus agréable d'une première rencontre.
Une nuance importante si vous avez un fonds de pension au travail : vos droits sont réduits par le facteur d'équivalence, qui reflète ce que votre employeur et vous avez mis dans le régime de retraite. Ne présumez rien — allez voir le chiffre exact sur votre avis de cotisation de l'ARC, dans Mon dossier.
Exemple : quelqu'un qui gagne 70 000 $ par année au Québec et qui cotise 10 000 $ à son REER récupère environ 3 600 $ au moment de son rapport d'impôt.
Attention par contre : votre taux réel peut être bien plus élevé que ça si vous avez des enfants. L'Allocation canadienne pour enfants et le Soutien aux enfants du Québec se récupèrent en fonction du revenu familial net — donc une cotisation REER peut vous en redonner une partie. Pour certaines familles, le retour réel dépasse 50 %. C'est un calcul qui se fait cas par cas.
Maximum retirable : 60 000 $ par personne. Le plafond a été haussé de 35 000 $ à 60 000 $ dans le budget fédéral du 16 avril 2024. (Historique : 20 000 $ en 1992, 25 000 $ en 2009, 35 000 $ en 2019, 60 000 $ depuis 2024.)
En couple, ça fait 120 000 $ si les deux sont admissibles.
Formulaire à remplir : le T1036.
Règle des 90 jours : vos cotisations doivent être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait pour être admissibles. C'est le piège classique de dernière minute.
Date d'acquisition : la propriété doit être acquise au plus tard le 1er octobre de l'année suivant le retrait.
C'est un emprunt à vous-même. Vous devez remettre l'argent dans votre REER sur 15 ans, à raison d'un quinzième par année.
Quand est-ce que ça commence ? Ici, il faut être précis, parce que la règle a changé.
- Règle de base : le remboursement commence la 2ᵉ année suivant le retrait.
- Mesure temporaire en vigueur : pour les premiers retraits effectués entre le 1ᵉʳ janvier 2022 et le 31 décembre 2028, le délai de grâce passe de 2 ans à 5 ans. Cette prolongation a été confirmée dans la Mise à jour économique du printemps 2026.
Concrètement, si vous RAPez en 2026, votre premier remboursement obligatoire arrive en 2031.
C'est un bon coussin de liquidité pour les premières années de propriété — celles où le budget est le plus serré. Mais gardez en tête que c'est une mesure temporaire qui prend fin après 2028. La plupart des gens divisent simplement le montant en 15 et mettent en place une cotisation mensuelle automatique pour ne plus y penser.
Et si vous ne remboursez pas ? Le montant non remboursé s'ajoute simplement à votre revenu imposable de l'année. Ce n'est pas une pénalité, mais c'est de l'impôt à payer.
Voici une chose que presque personne ne calcule correctement.
Deux règles encadrent le RAP, et elles tirent dans des directions opposées :
1. Les 90 jours à l'entrée. Une cotisation retirée moins de 90 jours après son dépôt perd sa déductibilité.
2. Les 30 jours à la sortie. Le retrait RAP doit être fait au plus tard 30 jours après l'acquisition de la propriété. Passé ce délai, c'est terminé — la porte est fermée.
La plupart des gens voient la première règle et concluent : « je dois cotiser au moins 90 jours avant d'acheter. » C'est faux, et ça leur fait perdre de l'espace.
Faisons le calcul à l'envers. Vous avez jusqu'à 30 jours après l'achat pour retirer. Donc si vous cotisez 61 jours avant la date d'acquisition, vos 90 jours sont écoulés le 29ᵉ jour suivant l'achat — juste à temps, avec une journée de marge.
Jour -61 : cotisation au REER
Jour 0 : signature chez le notaire
Jour +29 : les 90 jours sont écoulés → retrait RAP possible
Jour +30 : date limite absolue
À quelqu'un qui a des liquidités disponibles et de l'espace REER inutilisé, mais qui a besoin de deux mois de plus pour rassembler la somme. Au lieu de renoncer à la déduction, vous gagnez deux mois complets.
une cotisation de 10 000 $ de plus à 70 000 $ de revenu, c'est environ 3 600 $ de retour d'impôt. Pour deux mois de patience.
la règle des 90 jours n'interdit pas le retrait. Elle limite la déduction, et seulement à hauteur de ce qui dépasse la valeur restante du REER après le retrait. Autrement dit, si vous laissez suffisamment d'argent dans le compte, votre cotisation récente demeure pleinement déductible même sans attendre. Cette stratégie vise donc surtout ceux qui vident leur REER au complet.
C'est précis, c'est technique, et une erreur de sept jours peut coûter des milliers de dollars. Ne le faites pas seul : validez les dates avec votre conseiller et votre institution financière, qui a ses propres délais de traitement.
Le Compte d'épargne libre d'impôt, c'est un peu comme un compte chèque — sauf qu'on peut investir dedans, et que tout ce qui pousse à l'intérieur n'est jamais imposé.
Les conditions : 18 ans, résident du Canada, un numéro d'assurance sociale.
Le principe : l'argent que vous y mettez, c'est de l'argent net. Il a déjà passé à l'impôt. Donc quand vous le retirez, il n'y a rien à payer. Pas de formulaire, pas de retrait admissible, pas de remboursement.
Les plafonds : 7 000 $ pour 2026. Les droits inutilisés s'accumulent depuis vos 18 ans (ou 2009, selon la plus récente). Une personne admissible depuis le début qui n'a jamais cotisé dispose de 109 000 $ de droits en 2026. Vérifiez toujours votre chiffre exact dans Mon dossier à l'ARC.
C'est le produit le plus simple des trois. Pas de déduction à l'entrée, mais aucune contrainte à la sortie. Et contrairement au REER et au CELIAPP, il ne vous oblige à rien : si le projet d'achat tombe à l'eau, l'argent reste où il est, sans conséquence.
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété est disponible depuis le 1ᵉʳ avril 2023. Il a été annoncé dans le budget fédéral de 2022 et sanctionné en décembre 2022. Dans les faits, plusieurs institutions financières ne l'ont rendu disponible que plus tard en 2023, le temps d'ajuster leurs systèmes.
Le CELIAPP, c'est le meilleur des deux mondes :
- La déduction du REER à l'entrée — vos cotisations réduisent votre revenu imposable.
- Le retrait libre d'impôt du CELI à la sortie — et sans obligation de rembourser.
C'est ça, la nuance qui change tout.
Exemple : la même personne à 70 000 $ de revenu qui cotise 8 000 $ à son CELIAPP récupère environ 2 900 $ d'impôt. Et elle ne le remet jamais.
Avec le RAP, la déduction est un report d'impôt : vous la remboursez sur 15 ans. Avec le CELIAPP, c'est une économie définitive. L'argent sort, ne revient pas, et l'impôt épargné est épargné pour de bon.
- 18 ans, résident du Canada
- Ne pas avoir été propriétaire-occupant dans l'année en cours ni les 4 années civiles précédentes (la règle du conjoint s'applique aussi)
- 8 000 $ par année, maximum 40 000 $ à vie
- Le report est plafonné : si vous ne cotisez pas une année, vous ne pouvez reporter que 8 000 $ à l'année suivante. Le maximum dans une seule année est donc de 16 000 $ — jamais plus. Contrairement au CELI, les droits ne s'empilent pas indéfiniment.
- Les droits commencent à s'accumuler seulement à l'ouverture du compte. C'est la raison numéro un d'ouvrir un CELIAPP même sans y mettre un sou : ça part l'horloge.
Le CELIAPP a une date d'expiration. Il cesse d'exister à la fin de l'année où survient le premier de ces événements :
- le 15ᵉ anniversaire de l'ouverture du compte
- vos 71 ans
- l'année suivant votre premier retrait admissible
Et si vous n'achetez jamais ? Les fonds se transfèrent dans votre REER (ou FERR), sans impôt et sans utiliser vos droits de cotisation REER. Vous ne perdez rien. C'est ce qui rend le risque quasi nul.
La ligne du haut, c'est toute l'histoire. Le REER vous prête une économie d'impôt. Le CELIAPP vous la donne. Le CELI ne vous en offre aucune, mais ne vous impose aucune condition non plus.
La question du titre est un piège. Les trois régimes se cumulent. Vous pouvez utiliser le CELIAPP et le RAP pour la même propriété, la même année.
Voici comment on les empile, en ordre logique
1. Le CELIAPP en premier. C'est le seul des trois qui offre une économie d'impôt permanente. Pour un premier acheteur, c'est presque toujours le point de départ. Et l'ouvrir tôt coûte zéro.
2. Le REER ensuite — surtout si vous avez déjà un REER collectif ou un fonds de pension qui a accumulé de la valeur. Cet argent est déjà là. Le RAP vous permet d'aller y chercher jusqu'à 60 000 $ sans impôt. C'est particulièrement puissant pour quelqu'un qui a bâti un actif au travail sans y penser.
3. Le CELI pour compléter. Il n'a aucune restriction, aucune condition d'admissibilité liée à la propriété, et il reste disponible pour tout le reste de votre vie financière.
Le total possible pour une personne : 40 000 $ + 60 000 $ + vos droits CELI. En couple, doublez.
C'est le nom que je donne à celle-là. Comme quand on retrempe sa carotte dans la sauce ranch : le même morceau passe deux fois.
Le CELIAPP a une particularité que le REER n'a pas : il n'existe aucun délai minimum de détention. Aucune règle des 90 jours. Vous pouvez cotiser lundi et faire un retrait admissible mardi.
Ça ouvre une porte. Si vous avez de l'argent qui dort dans un REER mais aucune liquidité pour cotiser à votre CELIAPP, vous pouvez faire passer l'argent du REER à travers le CELIAPP en route vers le notaire — et récolter une déduction permanente au passage.
1. Ouvrez le CELIAPP — bien avant, pendant que vous êtes toujours admissible comme premier acheteur.
2. Obtenez votre entente écrite d'achat (offre acceptée). C'est la condition qui débloque les deux retraits.
3. Faites votre retrait RAP avec le formulaire T1036.
4. Cotisez au CELIAPP — 8 000 $, ou jusqu'à 16 000 $ si vous aviez ouvert le compte l'année précédente.
5. Faites le retrait admissible du CELIAPP avec le formulaire RC725.
6. Réclamez la déduction CELIAPP dans votre déclaration au printemps suivant.
Le retour d'impôt : environ 2 900 $ à 70 000 $ de revenu. Avec 16 000 $, on parle plutôt de 5 800 $. Sur de l'argent que vous aviez déjà.
1. L'ordre est irréversible. Une fois que vous avez fait un retrait admissible de votre CELIAPP, vous ne pouvez plus jamais y verser de cotisation déductible. Il faut donc cotiser avant de retirer. Inverser les deux étapes, c'est perdre toute la déduction.
2. Le compte se ferme. Vos CELIAPP doivent être fermés au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle du premier retrait admissible. Le double trempage est un coup unique.
3. La fenêtre de 30 jours. Le retrait CELIAPP doit être fait au plus tard 30 jours après l'acquisition. Faites tout avant la date de clôture, pas après. Entre le traitement du retrait REER, le dépôt, la cotisation et le retrait CELIAPP, quatre transactions doivent se succéder — et les institutions financières ne travaillent pas à votre rythme. Trente jours, ça part vite.
4. Vous n'avez pas créé d'argent. Vous devez toujours rembourser le RAP. Ce que vous avez gagné, c'est une déduction fiscale permanente sur des sommes qui allaient de toute façon transiter par votre compte. C'est excellent — mais ce n'est pas de la magie.
Un premier acheteur qui a un REER bien garni (souvent grâce à un REER collectif au travail), peu de liquidités hors REER, et un CELIAPP ouvert avec des droits disponibles.
C'est exactement le genre de manœuvre qui se planifie trois mois d'avance, pas la veille du notaire. Et vu la mécanique fiscale impliquée, faites-la valider pour votre situation avant de bouger.
C'est la fausse croyance la plus répandue, et elle fait prendre de mauvaises décisions.
Ce qui est encadré par la loi, ce sont les conditions du retrait, pas l'usage des sommes. Pour le RAP comme pour le CELIAPP, il faut essentiellement :
- respecter les conditions d'admissibilité (statut de premier acheteur, résidence, etc.)
- avoir une entente écrite d'achat ou de construction d'une habitation admissible
- avoir l'intention d'y habiter comme résidence principale dans l'année suivant l'acquisition
Une fois ces conditions remplies et l'argent déposé dans votre compte, il n'y a pas de pièces justificatives à fournir et pas de suivi des dépenses.
Ça veut dire que ces sommes peuvent servir à la mise de fonds, mais aussi aux frais de notaire, à la taxe de bienvenue, aux meubles, aux rénovations urgentes, ou à rembourser une dette à taux élevé avant de s'engager dans une hypothèque.
C'est une bonne nouvelle pour votre planification — mais ce n'est pas une invitation à vider le compte. Chaque dollar retiré du RAP devra être remboursé, et chaque dollar retiré du CELIAPP ne peut jamais être remis. Ces décisions-là méritent d'être pensées avec un plan complet, pas au moment de signer chez le notaire.
- Vous êtes un premier acheteur ? Ouvrez un CELIAPP. Aujourd'hui. Même avec 25 $. L'horloge de 15 ans et vos droits de cotisation partent à l'ouverture, pas à la première cotisation.
- Vous avez un REER collectif ou un fonds de pension ? Le RAP est probablement votre plus gros levier, et vous ne le savez peut-être pas.
- Vous voulez de la flexibilité totale ? Le CELI ne vous enfermera jamais.
- Vous voulez le maximum ? Vous n'avez pas à choisir. Les trois s'additionnent.
- Vous manquez de deux mois avant d'acheter ? La règle des 61 jours vous en donne deux de plus.
- Votre argent est bloqué dans le REER ? Le double trempage peut vous chercher une déduction permanente au passage.
Le bon choix dépend de votre revenu, de votre horizon d'achat, de votre situation familiale et de ce qui dort déjà dans vos comptes. Ces quatre éléments-là, mis ensemble, changent complètement la réponse.
Cet article est à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier personnalisé. Chaque situation est unique — parlons-en ensemble avant de prendre une décision.
Charles Robert — Conseiller en sécurité financière, conseiller en assurances et rentes collectives, représentant en épargne collective rattaché auprès de Mérici Services financiers. Planific — Comprendre les finances, bâtir du solide.